王健林 王健林：断臂轻回桌

在北京市场，4月19日，万达获得北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的运营权。 5月1日，北京蓝色港湾的管理权全部移交给万达，为期20年。五棵松卓会展中心也将更名为北京五棵松万达广场，未来将成为第四代万达广场国家旗舰产品。

五年前，孙宏斌被称为“白衣骑士”，接手万达，帮助王健林走出债务泥潭。现在有一种说法，王健林也成了别人的“白衣骑士”。

的确，此次万达合作的合作伙伴中，河南最大的房地产开发商建业集团陷入了困境。在房地产紧缩的背景下，加之郑州千年一遇的特大洪水，建业集团经营指标全面下滑。 2021年8月，建业集团还向河南省政府发了求救信，请求帮助。

一位接近万达的人士表示，万达并不是“买底”，“至少和孙宏斌相比，在交易性质上还是有很多不同的。”他明白外界为什么给王健林“白衣骑士”的称号。 “这不是贬义词，但至少代表了一种期待。但从根本上说，这是万达基于自身业务发展进一步扩大规模的选择。”

在前述人士眼中，王健林的“买底”首先是正常的商业投资，“未来无论双方合作到何种程度，都与商业有关”。其次，与那些动辄数十亿、数百亿的“收购”相比，万达的成本更低。 “万达与建业合作，耗资7亿元，但不是一次性付款。”另外，双方的态度是平等的。

摄影师：邓攀

“王健林不是‘白衣骑士’。”工作多年的高管们对“中国企业家”表达了更清晰的判断。他说，对王健林来说，“他只是受第三方委托经营这些商业地产，不是‘买买买’，最多是‘租租租’。”

一位曾在万达商管工作多年的员工告诉《中国企业家》，万达获得建业和鑫源商业项目的最大机会就是疫情。市场好的时候，商业地产也不是那么难做。现在市场太差了，线下客流不好，招商难度很大。 “我只好把管理权交给万达，总比烂在自己手里好。”

在他看来，万达拥有丰富的经营管理经验和相对较强的门店资源。能力“超过大多数商业运营公司”。此外，万达广场的客户群往往是中低消费群体，这种合作方式可以帮助万达深耕下沉市场，在特定城市占据更大的份额。 “管理的商业物业面积越大，万达的规模优势越明显。”

在商业领域，万达还在开辟新的投资轨道。

《中国企业家》获悉，一家名为“万达汽车技术服务有限公司”的公司已被列入万达集团对外投资名单。相关人士表示，万达广场的线下消费场景将成为汽车销售业态的天然场所。

近期“天眼茶”信息显示，万达已注册多个“万茶”商标，涉及饮品、啤酒、速溶配料等，欲拓展茶饮休闲产业。此外，万达也开始进军医疗保健行业。与匹兹堡大学医学中心合作投资60亿元人民币的成都万达匹兹堡国际医院即将开业。

转型与回归

“商业地产一直是他的家。”谈及王健林的转型，前述TOP10地产企业高管如是评论。万达自2000年决定进军商业地产以来，已成为国内商业地产领域的龙头企业。

万达轻资产战略最早于2015年提出。2020年9月，万达商管透露，从2021年开始王健林，万达商管将不再发展“重资产”，即不再投资和持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

时任万达商管集团总裁的肖光瑞表示，这是万达商管集团董事会做出的最新决定。彼时，万达商管“轻资产”项目在2020年初的发展超出预期。截至当年9月底，万达商管已签约53个“轻资产”项目，1. 2019年签约“轻资产”项目3倍。

摄影师：小李

近年来，万达商管不断转型。王健林坚决寻求“去变现”，摒弃重资产经营模式，走轻资产经营道路，主要输出品牌和管理。过去五六年，轻重模式的转变，给万达带来了新的生机。轻资产模式成功后，万达商管也在全国加速扩张。

根据第三方数据，以持有和管理的商业物业可出租面积计，万达商管已成为全球最大的商业物业运营商。与国内其他商业运营领先企业相比，截至2020年底，万达商管开设的购物中心数量8.是华润的2倍，可出租建筑面积2.是华润的8倍。

在业内人士看来，万达商业管理的轻资产经营路径，本质上是管理者（经营者）与投资者（业主）的职责分离。最重要的是，万达轻资产商业管理公司不持有物业，可以大大降低资金需求，进一步放大经营价值，加快扩张步伐。

“按照原来重资产投资的经营策略，万达运营一个购物中心需要两三年的耕耘。”一位在万达工作多年的员工告诉《中国企业家》，万达广场采用轻资产模式运营，万达不投资装修，整体成本非常低。

另一个重要的成本是营销。 “营销成本就是能不能吸引店铺、吸引顾客、促成交易，这是对万达运营能力的特殊考验。”上述人士表示。此外，轻资产运营模式也会遇到一些问题。比如，未来在利益分享方面，如何确定机制和比例，以保证业主和管理方的合理分配。

在收益方面，“轻资产经营策略沉淀资本少，风险低，既能代表万达商业的品牌影响力，又是资本市场喜欢的故事。收入方面，重资产收租金的车型，收入显然会更高，比如龙湖、新城。毕竟轻资产只能收一些管理费，占多数的租金是拿不到的。”前述TOP10地产公司表示。

多位接近万达的人士向《中国企业家》总结，万达轻资产模式的增长逻辑依然在于规模经济。规模越大，再现性越强，成本越低，效益越高。一般情况下，万达只分得购物中心的净利润。 “这种钱虽然小而精，但是是一种持续流入的现金流，安全稳定。”

不过，有一种说法，商场赚的租金收入和万达和业主不一样。有党派划分委员会，要么是五十个，要么是七十三个。有的时候，万达拿了70%，而业主只拿了30%。

过去一年，以收租为主的万达商管迎来转机。根据万达商管发布的财报，2021年，集团将实现营收4.71.5亿元，同比增长20.37%，归属于母公司的净利润132.92亿元。现金流量净额225.14亿元，同比增长70.24%，期末现金及现金等价物余额413.53亿元。

负债方面，截至2021年底，万达商管集团有息负债同比减少近320亿元，净负债率降至34. 6%，比去年同期下降1<@。3.5%，在高度安全线以内。

又是一场硬仗

王健林曾经说过，什么都可以放弃，就是万达商业不能放弃。

摄影师：邓攀

“与之前的多元化布局相比，变轻的万达更加专注于‘主业’ 上述万达人士评价，“专注发展，回归经营管理，是好事。”在他看来，当前以轻资产扩张为主的“轻重结合”的发展模式，也是最适合当下的。万达的生存之路。

万达以地产起家，在多元化中蓬勃发展，也背负着多元化带来的包袱；全面开启商业地产轻量化转型。 5年来，王健林风雨兼程，风雨兼程。他的得失在中国房地产生存的动荡局势中起伏不定。

过去一年，在房地产行业整体低迷的背景下王健林，万达商管重启了资本市场。从证监会官网披露的信息来看，去年8月下旬以来，万达商管赴港IPO进程加快。然而，万达商管的招股书于 4 月 21 日“无效”，原因是其在 6 个月内未能通过听证会。

“影响听证会的原因很​​复杂，从招股书中也没有明显的‘硬伤’。但从港交所的市场环境和地产股的低迷来看，并不是现在上市是个好主意。好时机。”一位接近万达的人士告诉《中国企业家》。对此，其他多位资本市场人士也表达了类似的看法，“重新提交表格是一个不错的选择。”

“现在是IPO的关键时期，万达IR一定会保持与证监会和港交所的立场，我们需要密切沟通。”前述万达业务负责人表示，“招股书虽然无效，但必须上市，我们的考虑会更实际，目的也会更理性。”

在很多行业的老百姓看来，上市应该是安全的，更重要的是如何实现盈利“赌博”。万达商管的业绩投注一直备受关注。 “有很多解释。问题的根源在于母公司大连万达的整合。”一位接近万达的人士表示，“本质上，这是一种金融运作方式，不涉及违规行为。”

至少在报告层面，万达商管的业绩无需担心。万达商管在更新的招股说明书中表示，“公司预计2021年实际净利润已达到目标净利润要求。” “目标净利润要求”是2021年的业绩押注，利润不低于51.9亿元。

值得注意的是，从目前来看，万达商管的主要贡献者是“我们自己的家人”。 2019-2021年最大客户收入分别为10.69亿元、11.17亿元、48.73亿元，各占0.@ > @8.0%、6.5%、20.8%。过去三年最大的客户是万达集团。

除了利润压力，规模化发展对王健林来说仍然是一个重要问题。

目前，万达商管管理417个商业广场，建筑面积5900万平方米，近三年平均出租率98.8%。其中，第三方经营的商业广场132个，占万达商管集团旗下商业广场总数的31.65%。

此外，万达商业管理集团还有161个尚未开业的储备项目，其中包括139个委托商业广场。若计入储备项目，万达商管集团旗下商业广场项目的第三方委托经营占比为46.88%。这意味着万达正在加速拓展第三方委托的商业广场项目。

远离“焦点”

王健林是企业界的“大佬”。 “定个小目标，赚一亿”这句话已经成为网络流行语。他还背负了数千亿的债务，身家一度跌出中国富豪榜。大起大落之间，一切的转折点在2017年。

风波过后，王健林以商业地产为事业核心，专注于轻资产转型。此后五年，受制于国内宏观调控的不断深化，房地产市场由盛转衰，直至去年下半年，接连下跌。现在，他们又开始认识王健林了。

摄影师：邓攀

据说，当时王健林还借钱让融创顺利“吞”了文旅项目，以帮助融创成功收购。这种行为在当时被很多人讥讽。回首往事，王健林的经营不仅及时换来了现金流，而且具有前瞻性，让万达免于未来几年所有房企的苦难。

王健林曾公开表示，商业的最高境界是“空手套白狼”。他以迪士尼为例，解释说这种模式是基于绝对实力和品牌技术。事实上，截至万达Pre-IPO轮融资时，其融资规模已达60亿美元。投资方包括腾讯、蚂蚁金服和碧桂园。

五年前的危机过后，“远离焦点”、“低调务实”成为万达众多员工和业内人士对王健林的一致评价。 “以前人们一提到‘法老’，就会想到‘嚣张’、‘花大钱’之类的词。但现在，他理性务实的一面被凸显出来了，人也越来越低了。 -键。”

更重要的是，企业家的外部评价体系发生了变化。前述万达人士表示，“过去人们总是在乎你是不是英雄，而现在他们在乎的是你是不是一个合格的经营者。”

文静低调的王健林还在写一个王者归来的故事。

有人形容他“透明”、“清醒”。在他看来，出海计划破灭后，王健林清醒地意识到，保住万达的国内业务，可能是未来继承的重中之重，然后他就拿着刀倒下了。从未来路径选择来看，房地产行业可能会走下坡路，但房地产服务业一定是朝阳产业。

“（万达商管的推出）相当于王健林换了赛道，打了一场更大的比赛。”一位接近万达的人士告诉《中国企业家》。在地产股整体低迷的背景下，更多的期待被寄托在万达商管的未来市值上。据他介绍，按照此前融资金额，万达商管估值1800亿港元，二级市场估值约2500亿至3000亿港元。

“这取决于新股的定价，”他说。

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